为贯彻落实《浙江省物业管理条例》《嘉兴市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》（嘉政办发〔2017〕25号）等文件精神，结合我市实际，特制定本实施意见。
　　一、总体目标
　　建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，强化住宅小区物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题，进一步提升住宅小区物业管理水平。
　　二、基本原则
　　（一）条块结合，齐抓共管。强化住宅小区建设、运行、管理等方面的行业监管和行政执法职责，健全属地管理机制，充分发挥镇（街道）、社区（村）和业主自治组织的作用，增强工作合力。
　　（二）多种模式，分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。
　　（三）市场主导，政策扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。
　　三、主要措施
　　（一）加强住宅小区配套设施建设与维护管理
　　1.落实住宅小区承接查验制度。将住宅小区承接查验管理纳入商品房现售备案管理。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。
　　2.规范前期物业开办费用，优化住宅小区前期物业服务。开发建设单位在前期物业招投标前，以项目总建筑面积为基数，按照7元/平方米的标准，缴纳前期物业服务开办费，桐乡市物业管理行业协会负责代收、代管前期物业服务开办费，并通过代管机制督促、指导物业服务企业履行前期物业服务合同的各项约定。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内承担住宅小区的各项保修责任。
　　3.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，并按相关要求加强管理。
　　4.规范物业用房配置。开发建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房；物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。物业管理办公用房应配置在地上专用的办公性质用房或住宅性质用房内，配置在住宅内的应有独立的出入口，不得与其它住宅相通；作为物业经营用房的房屋应配置在沿街或沿路适于经营的一层位置。
　　5.建立维修资金应急使用工作机制。按首期交存的专项维修资金总额的3—5%设立应急维修资金，作为住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告并经属地镇（街道）等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；建设局在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。
　　6.创新电梯安全管理方式。加大电梯安全责任保险推行力度，力争在三年内全市住宅小区在用电梯投保率实现全覆盖。对电梯运行和维保实施风险管理，构筑以市场力量为基础的矛盾纠纷解决新机制，保障业主人身和财产安全。
　　7.加强生活垃圾分类设施建设和管理。各小区要严格按照市生活垃圾分类的要求建设统一标准的垃圾分类亭、设置统一标准的各类垃圾桶和有害垃圾收集柜（袋）、设置装修（大件）垃圾投放点等分类设施，鼓励采用智能化的生活垃圾分类设施。物业服务企业负责分类设施的日常管理和维护更新工作，确保小区垃圾分类工作正常开展。
　　（二）加强对物业服务的监督管理
　　1.通过公开招投标方式选聘物业服务企业。进一步规范前期物业服务招投标行为。新建住宅小区项目规划总建筑面积在2万平方米以上的，应当按照《前期物业服务招投标管理暂行办法》 （建住房〔2003〕130号）的规定，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。10万平方米以上的住宅小区项目，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。鼓励业主委员会在业主大会授权下，通过公开招投标方式选聘物业服务企业。
　　2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。提供物业服务时，应当在客服中心公示服务等级标准内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人；向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项和桐乡市违法建筑“六不予”政策，制止住宅小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。
　　3.依法规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置，每隔半年公示一次账户明细。
　　4.加强行业动态检查，制定考核办法。由镇（街道）及社区（村）定期和不定期对属地物业服务项目开展考核，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，鼓励物业服务企业做大做强。建立全市物业服务行业通报制度，对物业服务不到位、整改不到位等情况记入企业诚信档案。
　　5.明确垃圾分类要求。进一步加强生活垃圾分类工作，签订物业服务合同时，应当约定生活垃圾分类投放的要求及标准。实施物业管理的住宅小区，生活垃圾分类投放管理责任区为物业管理区域，责任人为物业服务企业。物业服务企业在生活垃圾分类工作中，应履行好法规规定的投放管理责任人义务，配合分类办、镇（街道）、社区（村）履行好企业的职责。
　　（三）加强老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理
　　建立老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务，服务内容和收费标准应当征求业主意见并进行公示。市级有关部门落实各项政策性奖励措施，鼓励物业服务企业参与老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区的服务。物业服务企业要配合有关部门做好多层住宅加装电梯工作以及住宅小区地下人防工程的出租、维护管理等工作。
　　（四）加强业主委员会建设
　　1.明确业主委员会工作机制。大力推进社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业联席会议机制，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。不断完善民主管理监督机制，业主委员会应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约开展工作，制定业主委员会守则和业主委员会工作制度并上墙（包括信息公开公示、财务管理、印章管理、业主接待等制度），固定办公场所及接待时间。
　　2.扩大业主委员会成员组成。业主委员会成员由委员和候补委员组成。业主委员会委员空缺时，可以由业主委员会候补委员按照得票高低依次递补。业主委员会可以在小区业主范围内聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会成员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。
　　3.严格业主委员会成员任职资格。业主委员会成员应当严格遵守住宅小区业主管理规约，热心公益事业，责任心强，且具有一定组织能力。业主委员候选人相同的，优先推荐共产党员、法律工作者担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员；担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。
　　（五）加强物业管理项目退管后的应急处置
　　加强物业管理项目退管工作，督促建设单位、业主委员会、物业服务企业严格按照《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》的规定履行职责。对拒不选聘新的物业服务企业的，镇（街道）应将有关情况书面报送至市政府，及时制定管理预案，并组织社区居委会、环卫、园林、供电、供水等单位做好共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务，有条件的也可实行准物业管理或小区业主自治管理。所发生的费用由业主交纳，业主委员会负责收取。
　　四、保障机制
　　（一）加强组织领导
　　成立全市住宅小区物业管理工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，成员由市委办（督考办）、市政府办（法制办）、发改局、公安局、民政局、司法局、财政局、国土资源局、环保局、建设局（人防办）、市场监管局、质监局、综合行政执法局、人民银行、各镇（街道）等部门（单位）负责人组成。领导小组下设办公室（设在建设局〈人防办〉），负责研究制定全市住宅小区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。各镇（街道）要建立相应工作机制和工作机构，强化组织领导，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。
　　（二）明确职责分工
　　强化相关部门住宅小区物业管理工作职责，相关职能部门和单位应当根据各自职责，建立相应的管理机制，共同推进住宅小区物业管理工作。
　　发改（物价）部门负责做好住宅小区物业服务收费明码标价等价格行为的监督检查，依法查处物业项目擅自提高收费标准以及违规收费等行为。
　　公安部门负责对住宅小区治安、技防、车辆停放、群租、装修扰民、物业项目退出纠纷等进行监督检查，依法查处各类违法违规行为。
　　消防部门负责对住宅小区进行消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的行为。
　　民政部门负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。切实加强对社区居民委员会、业主委员会等基层群众性自治组织的指导监督。
　　司法行政部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。
　　财政部门负责为推动桐乡市住宅小区物业管理良性发展，按规定提供必要的资金保障，做好老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理、以奖代补资金的预算、安排、审核等工作。
　　国土部门负责对住宅小区内已移交业主委员会的公共物业服务用房、设施设备配套用房等依法办理不动产登记。
　　环保部门负责对住宅小区内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污等影响环境保护的相关工作进行监督检查，依法查处环境违法行为。
　　建设（人防）部门应当设立专门的物业维修资金（保修金）管理机构，负责研究制定物业行业管理制度和服务标准，建设统一的信息管理平台；负责指导监督物业专项维修资金（保修金）管理、首次业主大会成立及业主委员会选举工作、前期招投标、项目承接查验、项目退出、从业人员、物业服务企业日常监督管理等工作的开展；引导开发建设单位科学配置物业服务用房、停车位、各类管网、绿化、消防设施及各类智能化设施设备；负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查，调查认定和处理由于施工质量造成的后续问题；负责监督开发建设单位组织各方主体进行竣工验收；负责对住宅小区供水、排水、燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护及住宅小区内共有设施设备的移交工作；负责对住宅小区人防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对不规范使用人防区域的行为进行查处。
　　综合行政执法部门负责对住宅小区侵占公共绿地、乱搭建、改变承重结构、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处。
　　市场监督管理部门负责对住宅小区商业经营活动进行监督检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为。
　　质监部门负责依法实施对涉及住宅小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，并负责对相关作业人员进行考核，严肃查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理。
　　人民银行负责将物业信用管理纳入社会征信管理体系，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。
　　按照属地管理原则，各镇（街道）要加强对辖区内住宅小区物业管理工作的综合协调。建立物业管理工作机制和工作机构，落实物业管理专职人员1-3人，具体负责本辖区的住宅小区物业管理工作。组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；负责协调社区（村）管理服务与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务中的矛盾纠纷；负责物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务住宅小区的日常管理工作。
　　社区（村）落实物业管理协管员1-2人，协助镇（街道）做好本辖区的住宅小区物业管理工作，指导、协调和监督业主大会、业主委员会的召开和规范运作。
　　（三）加强督查考核
　　市住宅小区物业管理工作领导小组要定期组织对相关部门及各镇（街道）进行专项督查和考核。一是对各镇（街道）成立物业管理领导小组、建立物业管理工作机构、落实物业管理专职人员和社区（村）配备物业协管员等情况进行考核；包括对镇（街道）及其物业管理专职人员在对属地业主大会、业主委员会、物业服务企业指导监督等物业管理工作履职情况及属地物业管理区域内业主到市级群体上访等情况进行考核。二是建立住宅小区物业服务质量考核机制，建立物业服务企业“红黑榜”制度。由建设部门会同各镇（街道）依托物业行业协会或者物业服务管理市场第三方专业机构开展对物业服务项目的考核，对考核优秀的项目由市财政进行奖励。
　　五、附则
本实施意见自发布之日起施行。